Analyse de marché immobilier de la côte Ouest américaine - Par Christian Grusq

Côte Ouest américaine : comprenant la Californie, l’Oregon, l’état de Washington, Hawaii, et même l’Alaska

1) Les taux de prêts (loans), la tendance commune à tous ces marchés

Le taux US sur 30 ans (référence nationale) est en moyenne de 6,11% en février 2026 (source Freddie Mac). Ce qui signifie que l’on est dans un marché plus de “négociation” qu’en 2021–2022, mais l’accessibilité reste tendue dans les États chers.

L’Alaska affiche des taux entre 5,75% et 5,87% sur 30 ans, car le coût du crédit y est parfois un peu plus “aidé” via des programmes publics, même si le marché reste petit et très local.

2) Listings / inventaire, la remontée est lente, mais pas partout au même rythme

Au niveau américain, on anticipe une hausse de l’inventaire en 2026, mais avec des niveaux similaires à avant 2020, soit pré-Covid.

Sur la côte Ouest, les biens restent plus longtemps sur le marché, ce qui donne du levier aux acheteurs.

Dans l’état de Washington, leur NW MLS indique que l’inventaire augmente et le prix médian (maisons/condos) est d’environ 600k$, en baisse d’environ 3,25% sur une année En fait plus d’offre et des prix un peu sous pression pourraient donner un marché qui se rééquilibre vers une normalisation.

En Californie, c’est plus tendu, et la C.A.R. a prévu une prix médian d’environ 905k$ cette année, soit une augmentation d’environ 3,6%. Et donc même avec un inventaire qui remonte un peu, le marché pourrait bénéficier de la rareté et des endroits sans aucun problème de solvabilité.

A Hawaii (avec l’ile d’Oahu, oú il y a Honolulu, comme baromètre), le début 2026 donne comme prix médian pour une single-family 1,128M$ (stable depuis l’an dernier), et pour un condo 529k$ (-1% depuis l’année dernière), mais les ventes de single-family on diminuées de 3%, et les condos de 6%. Donc même avec un marché qui reste stable en prix, l’activité est ralentie, car les taux, les assurances et les taxes resent élevés.

Donc pour les ventes, on estime toutefois qu’il y a aura en 2026 une reprise douce mais pas de rebond violent, mais plus de transactions.

3) Les Assurances habitation sont le sujet le plus intense dans toutes ces zones.

En Californie, le FAIR Plan (association privée mandatée par l'État de Californie qui regroupe tous les assureurs immobiliers agréés) grossit fortement avec le retrait ou le non-renouvellement de polices privées, bien qu’une propostion de loi (AB 1680) viserait à élargir la couverture et il est question de hausses tarifaires importantes. On est face à un marché où les assurances sont introuvables ou trop chères.

Dans l'État de Washington, les non-renouvellements ou annulations ont doublés depuis 2021, notamment à cause des scores de risque incendie.

En Oregon, la hausse du risque incendie a poussé les primes en Oregon à +27% depuis 2020!

À Hawaii, les coûts d’assurance en hausse (incendies, risques climatiques, réassurance), au point que des élus cherchent des mécanismes de compensation

En conclusion, et dans les 5 États, l’assurance devient une variable “macro” du marché au même niveau que les taux. Elle influence directement la capacité à aller à l’acte de vente final (car les préteurs demandent la preuve de l’assurance avant d’accorder le prêt), les négociations et la demande selon les zones à risque.

4) Perspectives 2026

En Californie, les prix seront légèrement haussiers (+3,6%), mais avec un marché plus sélectif, cependant le souci principal principal reste les assurances, que ce soit la disponibilité et/ou le coût.

Dans l’Etat de Washington, le marché devrait se rééquilibrer avec un inventaire en hausse, et un prix médian un peu en retrait par rapport au début de 2025, mais les assurances restent aussi le problème majeur.

En Oregon, l’activité est freinée par le coût total assurance/wildfire. Et à Portland, l’écart coût “own vs rent” pèse aussi sur la demande.

A Hawaii, les prix sont plutôt résilients, mais l’activité reste faible. L’assurance et les Property Tax restent structurants.

En Alaska, le marché reste très local, mais les taux AHFC (Alaska Housing Finance Corporation est une société publique qui propose des logements abordables, des locations et des programmes de financement aux habitants de l'Alaska) donnent parfois une possibilité plus attirante côté financement (par rapport au taux US standard).

On peut donc retenir que:

Ventes 2026 : le scénario central est une reprise graduelle si les taux restent autour de 6% et si l’inventaire continue de remonter.

Listings : Washington montre déjà un rééquilibrage mesurable (NW MLS), la Californie reste structurellement tendue.

Assurance : c’est le point de rupture dans les 5 états et qui pèse encore plus que sur la solvabilité réelle.

Prévision 2026 : pas de crash, et pas encore de retour à l’euphorie.

C’est donc une année à venir de normalisation exigeante, où le marché fonctionne à nouveau… mais sous contraintes.

- Le marché repart, mais lentement, car les ventes reprennent graduellement, surtout là où l’inventaire remonte (Washington, Oregon). En Californie et à Hawaii cela reste structurellement tendu, avec pourtant des prix qui tiennent malgré une activité plus sélective.

- Les taux ne sont plus le choc principal, car autour de 6 %, les taux sont devenus un nouveau standard. Ils freinent, mais ne bloquent plus : acheteurs et vendeurs ont intégré ce niveau.

- Le vrai facteur bloquant en 2026 reste l’assurance, et sur toute la côte Ouest et Hawaii, l’assurance est désormais un risque systémique :

Non-renouvellements,

Primes élevées,

Recours forcé aux plans publics (FAIR Plan),

Deals qui tombent à cause de l’impossibilité d’assurer.

Ce qui fait que dans certains cas, l’assurance pèse plus lourd que le taux du crédit dans la faisabilité d’une transaction.

- Marché sera plus rationnel, plus dur, plus professionnel

Plus de négociation

Plus de due diligences (inspections, etc…)

Moins d’achats émotionnels

Les biens bien situés, bien assurables et au bon prix se vendent

Les autres stagnent

En conclusion, provisoire, pour 2026, l’Ouest américain devient un marché de sélection, pas de volume. Le capital se place là où le risque climatique, assurantiel et réglementaire est maîtrisable et pas seulement là où le prix est attractif, mais il reste des micros-marchés toujours très attractifs pour les étrangers qui achètent ici!

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